Vì sao giá chung cư Hà Nội đắt đỏ so với thế giới?

Trong vài năm trở lại đây, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội liên tục leo thang khiến không ít người trẻ ngậm ngùi thừa nhận giấc mơ an cư ngày càng xa vời. Nhưng nếu so với mặt bằng quốc tế, giá chung cư Hà Nội thực sự đắt hay rẻ?

Giá chung cư Hà Nội tăng nhanh trong vài năm qua

Theo báo cáo quý II/2025 của Savills Việt Nam, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội trung bình dao động 40 – 65 triệu đồng/m². Ở các quận trung tâm, mức giá có thể vượt 100 triệu đồng/m², thậm chí các dự án hạng sang chạm ngưỡng 150 – 200 triệu đồng/m².

Nếu lấy trung bình 45 triệu đồng/m², một căn hộ 70 m² ở Hà Nội hiện có giá khoảng 3,1 tỷ đồng, con số khiến nhiều lao động trẻ thu nhập 10 – 15 triệu đồng/tháng gần như bỏ cuộc trong việc mua nhà.

Giá nhà trên thế giới

Trang Numbeo, cơ sở dữ liệu so sánh chi phí sinh hoạt toàn cầu năm 2025 ghi nhận:

Bangkok (Thái Lan): Giá căn hộ trung tâm ~ 93 triệu đồng/m², ngoại ô ~ 45 triệu đồng/m².

Jakarta (Indonesia): Trung tâm ~ 67 triệu đồng/m², ngoại ô ~ 29 triệu đồng/m².

Manila (Philippines): Trung tâm ~ 77 triệu đồng/m², ngoại ô ~ 38 triệu đồng/m².

Hà Nội (Việt Nam): Trung tâm ~ 90 – 100 triệu đồng/m², ngoại ô ~ 35 – 45 triệu đồng/m².

Như vậy, nếu so giá tuyệt đối, Hà Nội không thua kém gì Bangkok hay Manila, thậm chí còn cao hơn Jakarta.

Điều đáng chú ý nằm ở tỷ lệ giá nhà/thu nhập (PIR), tức số năm cần dành toàn bộ thu nhập để mua căn hộ 90m² tại trung tâm.

Bangkok: PIR ~ 20 năm.

Jakarta: PIR ~ 14 năm.

Manila: PIR ~ 18 năm.

Hà Nội: PIR ~ 25 – 27 năm.

Điều này đồng nghĩa nếu xét theo sức mua từ thu nhập bình quân, người dân Hà Nội phải mất nhiều năm hơn so với cư dân các thành phố Đông Nam Á khác để sở hữu một căn hộ tương tự.

Tỷ lệ PIR vốn đã cho thấy sự chênh lệch, nhưng nhìn vào thực tế mức lương thì bức tranh còn rõ ràng hơn.

Một kỹ sư trẻ ở Bangkok, với mức lương trung bình 22 – 25 triệu đồng/tháng có thể lên kế hoạch mua nhà sau 15 – 20 năm.

Một nhân viên văn phòng ở Jakarta thu nhập 18 – 20 triệu đồng/tháng vẫn có cơ hội đạt được giấc mơ căn hộ.

Còn tại Hà Nội, lương trung bình của nhân viên văn phòng chỉ 10 – 12 triệu đồng/tháng dành dụm cả đời thì giấc mơ sở hữu căn hộ trung tâm vẫn xa vời.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội từng nhận định: “Ở góc độ giá nhà và giá đất, với mức tài sản và thu nhập cá nhân của nhiều người thì không phải ai cũng có thể theo kịp giá nhà gia tăng”.

Vì sao chung cư Hà Nội đắt đỏ so với thu nhập?

Có nhiều nguyên nhân khiến giá chung cư tại Hà Nội vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân, trong đó nổi bật là ba yếu tố:

Nguồn cung hạn chế: Quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm, dự án mới được phê duyệt nhỏ giọt, trong khi nhu cầu nhà ở tăng mạnh từ cả người dân lẫn giới đầu tư. Sự lệch pha cung – cầu khiến giá bị đẩy lên cao.

Chi phí xây dựng và thủ tục pháp lý: Thời gian phê duyệt dự án kéo dài, quy định chồng chéo, cộng thêm chi phí nguyên vật liệu tăng khiến tổng mức đầu tư “đội” lên, buộc chủ đầu tư phải nâng giá bán.

Đầu cơ và tâm lý tích trữ: Bất động sản lâu nay vẫn được coi là “kênh trú ẩn an toàn”, nhiều người mua không phải để ở mà để chờ giá tăng. Điều này góp phần khiến giá bị đẩy cao hơn giá trị thực.

Theo nhiều chuyên gia, để giúp người dân tiếp cận được nhà ở, Hà Nội cần những giải pháp đồng bộ:

Đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội: Với mức giá 13 – 16 triệu đồng/m², một căn hộ 50 – 60 m² chỉ khoảng dưới 1 tỷ đồng, phù hợp với túi tiền của nhiều gia đình trẻ.

Mở rộng không gian sống ra vùng ven: Đẩy nhanh tiến độ các dự án giao thông trọng điểm như đường vành đai, metro, để người dân chấp nhận sống xa trung tâm mà vẫn thuận tiện đi lại.

Kiểm soát tình trạng đầu cơ: Tăng cường minh bạch thị trường, hạn chế mua đi bán lại, thổi giá, tránh tình trạng “sốt ảo” làm méo mó nhu cầu thực.

Nếu chỉ nhìn bề nổi, nhiều người sẽ nghĩ giá chung cư Hà Nội rẻ hơn so với Singapore, Tokyo hay Hong Kong. Nhưng khi đặt lên bàn cân cùng thu nhập bình quân, Hà Nội lại thuộc nhóm đắt đỏ nhất Đông Nam Á.

Điều này lý giải vì sao ngày càng nhiều người trẻ chọn thuê nhà lâu dài thay vì mua hoặc phải nhờ gia đình hỗ trợ lớn mới đủ khả năng sở hữu căn hộ.