Hà Nội: Cần làm rõ mục đích tách thửa, phân lô để bán

Rầm rộ chuyển đổi sang đất ở rồi tách thửa, phân lô để bán

Những năm trở lại đây, do nhu cầu tăng nên diện tích đất ở cũng tăng theo. Đặc biệt, tại một số vùng ven của Hà Nội theo báo cáo của một số địa phương diện tích đất ở tăng lên đáng kể. Điển hình tại nhiều xã thuộc địa bàn huyện Thạch Thất.

Cụ thể tại xã Bình Yên (huyện Thạch Thất), theo lãnh đạo UBND xã trường hợp xin tách thửa và số lượng đất ở trên địa bàn tăng mạnh trong thời gian qua. Năm 2018, tổng diện tích đất ở của xã là 245,88ha; sang năm 2020 đã tăng thêm 5,9ha, nâng tổng diện tích đất ở của xã lên 251,85ha (2,4%); năm 2021 tăng thêm 6,42 ha, lên 252,3ha (2,6%). Dựa trên tổng hợp hồ sơ, dự kiến năm 2022, xã này sẽ tăng thêm 10ha.

Trả lời báo chí về thực tế này, lãnh đạo UBND xã Bình Yên (Thạch Thất) nhận định, việc xin tách thửa và số lượng đất ở tăng mạnh trong thời gian qua.

Thực tế, theo ghi nhận của PV, tình trạng “gom đất” rồi chuyển đổi sang đất ở xong tách thửa, phân lô để bán ở địa bàn huyện Thạch Thất khá “nóng”.

Song qua ghi nhận, các lô này thường bán cho các nhà đầu tư và bỏ hoang cả nhiều năm trời mà không có xây dựng. Ví dụ như: 72 và 108 lô Bãi Dài Tiến Xuân (thuộc xã Tiến Xuân, huyện Thạch Thất, Hà Nội) đã được chia lô và được chủ đầu tư bán hết.

Theo các môi giới những lô đất này đã được bán hết từ đầu năm 2021 và chủ yếu bán cho các nhà đầu tư dưới Hà Nội. Mặc dù vậy nhưng đến nay tình trạng xin chuyển đổi đất ở vẫn đang có chiều hướng gia tăng.

Cần làm rõ mục đích tách thửa

Theo ghi nhận của PV, việc xin chuyển đổi đất vườn sang đất ở rồi tách thửa để bán khiến cho giá bán đất cao hơn nhiều so với đất ở của người dân xung quanh. Nhưng ngược lại, khi tách thửa, phân lô để bán thì cạnh tranh trực tiếp về giá, khách hàng với các dự án đấu giá do nhà nước đầu tư hạ tầng hay các dự án thương mại được quy hoạch, đầu tư đồng bộ, gián tiếp ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách từ đất.

Trao đổi với PV, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch CLB bất động sản Hà Nội cho rằng, nhu cầu đất ở tăng là đúng với thực tế, đời cha mua đất đời con xây nhà là chuyện bình thường. Nhưng để tình trạng sốt đất, nóng về đất như hiện nay là không nên.

Theo ông Điệp, sổ đỏ có 4 quyền là mua, bán, trao tặng và được quyền định đoạt thì không ai ngăn cản được. Tuy nhiên đã có quy định hạn mức như nông thôn 75 m2 mới được tách sổ, thành phố 35 m2. Nếu mình ngăn chặn, cấm là vi hiến. Quan trọng là cách giải quyết ra sao.

“Phân lô bán nền sẽ phá nát quy hoạch, thậm chí nhà nước không thu được tiền. Cụ thể, khi một nhà đầu tư làm dự án theo chính tắc khi chuyển đổi sang đất ở nhà nước sẽ thu một khoản rất lớn. Ngoài ra, việc làm hạ tầng sẽ theo dự án và bài bản. Trong khi đó, đối với phân lô bán nền họ chỉ tách sổ, xin tăng mật độ, nhiều khi mức giá ở các địa phương định thấp nên ngân sách chỉ thu được vài ba tỉ còn đối với làm chính tắc có thể lên đến cả trăm tỉ đồng”, ông Điệp nói.

Theo ông Điệp cho rằng, để ngăn chặn việc phân lô bán nền cần phải làm rõ và xác định được mục đích tách thửa. Đặc biệt, một giải pháp để ngăn chặn tình trạng phân lô bán nền là hạn chế chấp nhận việc hiến đường.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay, những sản phẩm dạng này chính là nguồn cơn đẩy giá, tăng giá tạo ra sốt đất. Nó mang đến nhiều hệ lụy trong quản lý và nhất là quản lý về tính ổn định, bền vững của thị trường. Thị trường chỉ bền vững khi phát triển dự án phù hợp quy hoạch, chiến lược phát triển kinh tế, công ăn việc, ổn định cho người dân địa phương và địa phương thẩm định, phê duyệt. Ngoài ra còn ảnh hưởng lớn đến công tác quy hoạch, sẽ vướng nhiều khi triển khai quy hoạch mới, đặc biệt là những địa phương chưa có quy hoạch. Dân chuyển đổi mục đích đất ở nhiều, tăng đột biến về dân số... khi triển khai quy hoạch rất khó khăn. Do đó, ông Đính cho rằng, cơ quan chức năng cần có cơ chế, chính sách "siết" hoạt động này, đảm bảo an sinh xã hội và pháp luật của nhà không bị lạm dụng.

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Doãn Hùng (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội) nêu quan điểm, theo quy định của Luật Đất đai, người dân được quyền tách thửa khi đủ điều kiện theo quy định. Tuy nhiên, Theo Điều 41, Nghị định 43/2013/NĐ-CP, quy định Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê thì cá nhân người sử dụng đất không thực hiện việc phân lô, bán nền, mà chỉ có những chủ đầu của các dự án xây dựng mới được thực hiện việc phân lô, bán nền. Và không phải bất kỳ dự án đầu tư xây dựng nào cũng được phân lô, bán nền mà chỉ có những dự án đáp ứng các điều kiện trên mới được thực hiện việc phân lô, bán nền.

"Chính quyền địa phương cần vào cuộc làm rõ mục đích của việc tách thửa, có giải pháp kịp thời, ngăn chặn chiều trò "lách" luật, tác động không tốt đến thị trường, an sinh xã hội và quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội. Đồng thời làm rõ trách nhiệm những nhà đầu tư rao bán những dự án ‘ma’, không được phê duyệt theo quy định”, luật sư Hùng nói.