‘Soi’ diễn biến thị trường bất động sản Đà Nẵng và vùng phụ cận

Theo ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Mảng Dịch vụ Tư vấn và Phát triển dự án DKRA Group, phân khúc đất nền trong năm 2023 tại thị trường Đà Nẵng và vùng phụ cận ghi nhận 8 dự án mở bán với nguồn cung mới đạt khoảng 696 nền, giảm 74% so với năm 2022.

Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 31% (khoảng 218 nền), chỉ bằng 15% so với năm trước. Giao dịch phát sinh chủ yếu trong 6 tháng đầu năm, tập trung ở nhóm sản phẩm có mức giá 44.5 - 59.5 triệu đồng/m2 (Đà Nẵng) và 10.6 - 11.3 triệu đồng/m2 (Quảng Nam). Mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức giảm trung bình 7% - 9% so với lần mở bán trước đó.

Các chính sách chiết khấu, cam kết lợi nhuận, hỗ trợ ngân hàng... được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường. Thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm trung bình 8% - 10% so với đầu năm, cục bộ ở nhóm sản phẩm vướng mắc về pháp lý, triển khai chậm trễ, chậm bàn giao sổ cho khách hàng…

Thị trường căn hộ ghi nhận 14 dự án triển khai bán hàng trong năm với nguồn cung sơ cấp toàn thị trường rơi vào khoảng 1,731 căn, tăng 29% so với năm 2022, chủ yếu phân bố tại Đà Nẵng.

Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 42%, tương đương 734 căn, tăng 66% so với năm trước. Sức cầu chung toàn thị trường ghi nhận tăng 9 điểm phần trăm so với năm 2022, tuy nhiên phần lớn chỉ đến từ một dự án mới được mở bán tại khu vực quận Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng). Giao dịch tập trung ở những dự án tầm trung, mức giá từ 50 - 60 triệu đồng/m2, đã hoàn thiện pháp lý, được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, tiềm lực tài chính mạnh.

Giá bán sơ cấp ghi nhận tăng nhẹ 3% - 5% ở những phân kỳ tiếp theo của dự án. Thị trường thứ cấp, phần lớn người bán chủ động giảm giá phổ biến 2% - 6% so với đầu năm kỳ vọng gia tăng thanh khoản.

Phân khúc nhà phố/biệt thự tại thị trường Đà Nẵng và vùng phụ cận ghi nhận nguồn cung sơ cấp đến từ 15 dự án, khoảng 882 căn, giảm 46% so với năm 2022. Hàng loạt dự án ngừng triển khai do vướng mắc pháp lý, doanh nghiệp thiếu vốn và ảnh hưởng bởi khó khăn chung. Điều này, tác động tiêu cực đến tâm lý nhà đầu tư, làm cho thanh khoản thị trường liên tục sụt giảm từ giữa cuối Quý 2/2022 đến nay.

Sức cầu chung ở mức thấp, lượng tiêu thụ chỉ tương đương 16% so với năm trước, giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm nhà liên kế với mức giá trung bình dưới 10 tỷ đồng/căn.

Mặt bằng giá bán sơ cấp không biến động, trong khi đó thị trường thứ cấp ghi nhận mức giá giảm trung bình 5% - 7% so với cùng kỳ, tập trung ở nhóm dự án đã triển khai lâu năm, xây dựng chậm tiến độ và chưa hoàn thiện pháp lý.

Bất động sản nghỉ dưỡng trong năm 2023 tiếp tục ghi nhận xu hướng giảm nguồn cung và lượng tiêu thụ ở tất cả các phân khúc. Hầu hết nguồn cung thị trường hiện nay đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án đã mở bán trước đó.

Phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp duy trì ở mức thấp, bằng 62% so với cùng kỳ, tập trung chủ yếu tại Quảng Nam và Thừa Thiên Huế - chiếm khoảng 86% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường.

Sức cầu chung giảm đáng kể, ghi nhận mức thấp nhất trong 5 năm qua và bằng 7% so với năm 2022.

Giao dịch sụt giảm ở hầu hết các dự án, lượng tiêu thụ phần lớn tập trung ở những dự án đã bàn giao và được vận hành bởi những thương hiệu có uy tín trên thị trường. Mặt bằng giá sơ cấp không biến động so với cùng kỳ năm trước và vẫn duy trì ở mức cao.

Phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp tiếp tục xu hướng giảm, chỉ tương đương 16% so với cùng kỳ, phần lớn đến từ dự án sơ cấp đã mở bán từ năm trước, tuy nhiên không có giao dịch nào được ghi nhận.

Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với năm 2022, mức giá chào bán hiện tại dao động từ 7.1 - 16.3 tỷ đồng/căn.

Thị trường thứ cấp không ghi nhận phát sinh giao dịch. Giữa bối cảnh thị trường chung trầm lắng, dự kiến thanh khoản sẽ tiếp tục gặp nhiều khó khăn trong thời gian tới và chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn.

Phân khúc condotel trong năm 2023 ghi nhận sự sụt giảm đáng kể về nguồn cung sơ cấp, chỉ bằng 61% so với cùng kỳ, chủ yếu đến từ lượng hàng tồn kho của các dự án cũ đã mở bán trước đó.

Sức cầu chung ở mức thấp, lượng tiêu thụ chỉ bằng 3% so với năm 2022, giao dịch tập trung phần lớn ở những nhóm sản phẩm có giá bán dao động khoảng 3.0 - 4.0 tỷ đồng/căn.

Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với năm trước. Tuy nhiên, thị trường ghi nhận một số tin rao thứ cấp với mức giá giảm 10% - 15% so với giá bán trên hợp đồng đến từ những nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính.

Trong năm 2024, theo dự báo từ DKRA Group, nguồn cung phân khúc đất nền có thể sẽ giảm nhẹ so với năm 2023, dao động khoảng 450 - 550 nền, tập trung chủ yếu ở Đà Nẵng và Quảng Nam. Khu vực Thừa Thiên Huế tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang. Thanh khoản và mặt bằng giá thứ cấp tiếp tục đà giảm đặc biệt ở nhóm dự án chưa hoàn thiện pháp lý, nhóm khách hàng có sử dụng vốn vay.

Phân khúc căn hộ, nguồn cung mới trong năm 2024 có thể dao động ở mức 800 - 1,000 căn, tập trung chủ yếu tại Đà Nẵng. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ hạng A dự kiến sẽ tăng, phân bổ chủ yếu tại khu vực quận Ngũ Hành Sơn. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động hoặc điều chỉnh tăng nhẹ trước áp lực các chi phí đầu vào. Các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, hỗ trợ ân hạn gốc, lãi vay ngân hàng… tiếp tục được đẩy mạnh nhằm kích cầu.

Nguồn cung mới và sức cầu phân khúc nhà phố/biệt thự năm 2024 tiếp tục khan hiếm và tương đương năm 2023, dao động khoảng 200 - 250 căn, phần lớn đến từ giai đoạn tiếp theo của những dự án mở bán trước đó. Sức cầu chung có thể tăng nhẹ nhưng khó có sự đột biến trong ngắn hạn và tập trung hầu hết vào những dự án có pháp lý hoàn thiện. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức ổn định, song song đó, những chính sách ưu đãi, chiết khấu thanh toán nhanh vẫn tiếp tục được áp dụng rộng rãi.

Với bất động sản nghỉ dưỡng, dự kiến nguồn cung loại hình bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng và vùng phụ cận tiếp tục duy trì ở mức thấp. Thanh khoản thị trường dự kiến sẽ gặp nhiều khó khăn và khó có những đột biến trong ngắn hạn. Mặt bằng giá bán sơ cấp duy trì ổn định.