Sở hữu nhà chung cư có thời hạn: Bài học từ các quốc gia châu Á

Thời hạn sở hữu chung cư tại các nước ra sao?

Hiện tại, việc quy định thời hạn sở hữu căn hộ chung cư đang được áp dụng ở nhiều quốc gia trên thế giới như Singapore, Trung Quốc, Philipines, Thái Lan…

Ví dụ tại Singapore, nhà ở tại quốc gia này chia làm 3 loại: Căn hộ bình dân của cơ quan phát triển nhà ở (HDB); căn hộ chung cư thương mại và nhà trệt. Trong đó, có tới hơn 80% người Singapore hiện sở hữu căn hộ loại HDB. Đây là những khu chung cư cao tầng có giá bán rất rẻ và người dân được cơ chế tín dụng đặc biệt, vay ngân hàng lãi suất rất thấp (chỉ 1%/năm).

Trong giai đoạn đầu, Singapore quy định quyền sở hữu các căn hộ này chỉ từ 30 - 50 năm. Khi chất lượng các công trình được cải thiện, niên hạn được kéo dài lên 70 năm. Với các khu chung cư xây mới hiện nay, thời hạn sở hữu chung cư có thể lên tới 99 năm.

Bên cạnh đó, 15% chung cư thương mại do doanh nghiệp tư nhân đầu tư được sở hữu vĩnh viễn với thời hạn 999 năm, song theo quy định, nhà ở thương mại đến một “độ tuổi” nhất định cũng phải dỡ bỏ.

Đến thời điểm này, các công ty phát triển bất động sản sẽ mua lại căn nhà cũ, sửa chữa hoặc xây dựng mới. Chính phủ nước này có quy định trường hợp chủ đầu tư có thể thương thảo để 80% người dân đồng ý với chính sách giá mua lại thì các hộ dân còn lại cũng phải đồng thuận.

Tại Trung Quốc, Hiến pháp nước này cũng khống chế các tổ chức, cá nhân bằng quy định mục đích và thời gian sử dụng đất (quy định 40 - 70 năm). Nước này đang áp dụng chế độ thuê 70 năm và đang soạn thảo luật gia hạn hợp đồng vô điều kiện. Trong khi đó, Hồng Kông tự động gia hạn đối với các bất động sản cũ, trên cơ sở đóng lệ phí hằng năm.

Tại Philippines, các dự án chung cư có thời hạn 50 năm. Ngoài ra, Luật Chung cư 1966 của nước này quy định người sở hữu căn hộ có nghĩa vụ đóng góp chi phí để sửa chữa định kỳ. Người dân sở hữu căn hộ có quyền tham gia đóng góp ý kiến về giải pháp xử lý chung cư khi xuống cấp. Trong trường hợp phải phá hủy, giá trị đất của dự án cùng những tài sản còn sót lại được chia đều cho các hộ dân.

Như vậy, quy định sở hữu có thời hạn tại các nước đều có những đặc thù riêng và nhìn chung, quyền lợi của người dân được đảm bảo khá tốt.

Cần có lộ trình tại Việt Nam

Quay lại câu chuyện áp thời hạn sở hữu căn hộ chung cư 50 - 70 năm của Bộ Xây dựng, đề xuất này đang khiến dư luận dậy sóng với nhiều ý kiến trái chiều.

Mới đây, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, Bộ đưa ra đề xuất này xuất phát từ yêu cầu trong quản lý và sử dụng nhà chung cư, liên quan đến tính mạng và tài sản của người dân đang sinh sống tại chung cư hiện nay, từ thực tế vướng mắc khó khăn trong việc thực hiện các chính sách cải tạo nhà chung cư hiện nay.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia lo ngại nếu ngay lập tức thông qua chính sách chung cư sở hữu có thời hạn 50 - 70 năm, sẽ rất khó đạt được mục tiêu của Chính phủ là khuyến khích phát triển chung cư, thay đổi tư duy “tấc đất cắm dùi” cố hữu của người Việt. Cần có lộ trình trên cơ sở thảo luận, lấy ý kiến của các chuyên gia, nhà khoa học, người dân… để bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các chủ sở hữu nhà chung cư.

Đồng thời, nếu chỉ nhằm giải quyết vấn đề an toàn của chung cư thì không nhất thiết phải áp dụng quy định thời hạn sở hữu mà thay vào đó, có thể có hàng loạt giải pháp hữu hiệu hơn: Ví dụ áp các quy định về tiêu chuẩn an toàn để có quyết định phù hợp, gồm thu hồi, giải tỏa, tháo dỡ chung cư. Kèm theo đó là các quy định cụ thể về đền bù thỏa đáng cho chủ sở hữu căn hộ chung cư tuỳ theo việc căn hộ đó được xây trên đất ở lâu dài hay đất dịch vụ có thời hạn.